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  • 家の購入に興味はあるものの、「今買った方がいいのか」「もう少し様子を見るべきか」と迷っている人は多いのではないでしょうか。住居費の総額を比較して、今買うのと5年後に買うのとではどちらが得か、検証してみました!

    住居費総額に大きく影響する3つの判断ポイント

    住まいを購入する場合は、住宅ローンを利用する人がほとんど。長期間のローン返済額を含め、住居費にかかる総額は、「①物件価格」「②金利」によって大きく増減します。さらに、政府の「③住宅購入支援の制度」が充実している時期なら、減税による還付などの恩恵をさまざまな形で受けられるでしょう。
    これらの3つのポイントは、いつも同じ状況ではありません。そこで5年後の状況の変化を加味して、今買った場合と5年後に買った場合の損得を検証します!

    ①価格
    物件価格が安いほど、住宅ローンの借入額が少なくて済むので、それにかかる利息も少なくなる。
    「この先、物件価格が下がるかもしれない…」と考えている人もいるはず。
    価格が変わると住居費の総額がどう変わるのか、今と5年後の3パターンで比較してみました。

    物件価格が大きく下がらない限り、今買った方が総額で有利

    まず、今買う場合と5年後に買う場合で、物件価格が同じという想定で試算。5年間で毎月2万円貯蓄して、頭金を増やした設定なので、借入額を減らせた効果が約194万円ありました。しかし、5年間の家賃が480万円かかること、住宅ローン控除の約212万円が受けられない可能性があることなどで、損得勘定は今買うほうが、約568万円有利!
    念のため、物件価格の変動を考慮して、200万円ずつ上下した想定でも試算してみました。すると、物件価格が大幅に下がらない限り、今買うほうが有利という結果に。

    ②金利
    住宅ローンの金利が低いほど利息が減るので、毎月返済額も返済額の合計も少なくなる。
    少しの金利の違いでも住宅ローンの総額に大きく影響します。そこで、35年間返済額が変わらない固定金利で仮に金利3%をベースにしたとして、今と5年後の3パターンで比較してみました。

    5年後に金利が下がったとしても、不利になる要素が多い

    試算した結果によると、今買ったほうが損得勘定で有利に。それだけでなく、住宅ローンを先送りにすると、年金生活になってからもローン返済が続いて、家計を圧迫するそうです。繰り上げ返済ができれば、返済期間を短縮することができますし、利息削減効果もありますが、子供の教育費などで思うように繰り上げ返済ができない可能性もあります。また、金利の変動を考慮して、5年後に金利が0.5%ずつ上下したと想定しました。金利による住宅ローン返済額への影響は大きいものの、金利が下がっても今買ったほうが有利という試算結果に。試算上では3%と設定しましたが、実際にはもっと低金利の住宅ローンも多いので、あくまで傾向として参考にしましょう。

    ③制度
    住宅ローン控除に代表される購入支援制度が充実しているほど、減税などの控除が多く受けられる。
    代表的な4つの制度を紹介していきます。

    1. 住宅ローン控除
    住宅ローンを利用して購入した場合、年末のローン残高の1%までが10年間にわたって税金から控除される、というウレシイ制度。今年は控除対象のローン限度額が4,000万円までですが、後で買うほど、最大控除額が小さくなる可能性があります。加えて、今後住宅ローン控除が延長される保証はありません。

    2. 住宅取得資金の贈与の非課税枠
    住宅購入のための資金として、親や祖父母から贈与を受けた場合、贈与税の非課税限度額が1,200万または700万となります(平成31年3月まで)。贈与税の基礎控除や相続時精算課税制度と組み合わせて最高3,700万円まで贈与税が非課税となります。

    3. すまい給付金
    自らが居住する住宅の取得に際し、給付金が支払われる制度です。新築住宅はもちろん、中古住宅も対象となります。給付対象となる住宅の要件は良質な住宅ストックの形成を促す目的もあるため、住宅の質に関する一定の要件を満たした住宅が対象となります。なお、中古住宅については、宅地建物取引業者による買取再販など、消費税の課税対象となる住宅取得が対象となります。
    消費税率が8%の場合は30万円、消費税率が10%の場合は50万円が給付基礎額になります。

    マイホームが欲しいなら、買うべきなのは今!

    今回試算をした結果、早く買えば家賃負担がなくなるうえ、住宅ローンを返し終える年齢も若いので、老後の家計がラクになるなどのメリットが多いことが分かりました。今後は物件価格や金利が変わる可能性もありますが、今後大幅に物件価格が安くなったり、金利が低くなったりしない限りは、今買って損はないといえるでしょう。加えて今は住宅購入支援のための制度が充実しているので、確実に利用できる今のうちに、恩恵を受けたいものですね。

    2017.06.20 (火)